近年来，有关物业方面的纠纷迅速增加。为此，刚出台的《民法典》在合同编中专门新增一章，也就是第24章，物业服务合同章（《民法典》第937-950条），共14个条文。这些规定大部分系新增内容，少部分是在吸收《物业管理条例》的基础上转化而来。《民法典》虽然从2021年1月1日才开始施行，但我们仍然可以从该章内容了解《民法典》对物业服务合同的规定，进而明确物业、业主、开发商等主体的相关民事权利义务，最终也有助于破解本问题所提及的“反客为主”的现象。

《民法典》物业服务合同章内容只有14个条文，不多。下面我们逐条来看，笔者将逐条进行简练解读：

第九百三十七条　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

注：本条是关于物业服务合同定义的规定，明确了合同涉及的内容范围及物业服务人的主体范围。

第九百三十八条　物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

注：在吸收《物业管理条例》和物业服务解释相关内容的基础上，本条明确了物业服务合同的内容，并规定应采书面形式。

第九百三十九条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

注：在吸收物业服务解释第 1 条的基础上，本条明确了物业服务合同（包括前期物业服务合同）对业主具有法律约束力。以往的实践中，有些业主以不是合同当事人为由，拒绝履行相应义务并引发纠纷。业主虽非物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的当事人，但根据法律规定以及具体物业服务合同的约定，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人。为此，《民法典》通过本条对此也进行了明确。

第九百四十条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

注：在借鉴《物业管理条例》第 26 条的基础上，本条明确了前期物业服务合同随新物业服务合同的生效而终止。

第九百四十一条　物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

注：在借鉴《物业管理条例》第 39 条的基础上，本条就物业服务事项的委托与禁止进行了明确。

第九百四十二条　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

注：本条就物业服务人的义务进行了明确。

第九百四十三条　物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

注：为更好地保障业主合法权益，本条规定了物业服务人就相关事项的公开义务与报告义务。

第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

注：本条就业主支付物业费的义务进行了规定。

第九百四十五条　业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

注：本条明确了业主需通知（告知）物业服务人的情形：装饰装修，转让、出租专有部分、设立居住权、依法改变共有部分用途。

第九百四十六条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

注：为减少物业服务人不作为、不履职的情况，本条明确了业主依法解聘物业服务人的情况下可解除物业服务合同，但需按照通知期限的要求履行通知义务。

第九百四十七条　物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

注：本条就物业服务人的续聘事宜进行了规定。为保障业主合法权益，避免“甩手掌柜”

情形的出现。第 2 款明确了物业服务人不同意续聘下的提前通知义务。

第九百四十八条　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

注：本条规定了期满后物业服务合同继续有效的情形，但期限变为不定期。本条另明确了不定期物业服务合同的解除应提前 60 日书面通知。

第九百四十九条　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

注：本条明确了物业服务合同终止后，原物业服务人的退出、移交、配合、告知义务，并明确了违反上述义务的后果。

第九百五十条　物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

注：为做好新旧物业衔接期间的服务，解决现实中的交接乱象，切实保障业主合法权益，本条明确了接管前原物业服务人的继续处理义务及请求支付相应物业费的权利。

以上便是《民法典》对物业服务合同的最新规定，我们认为，如果上述规定得到较好遵守，对业主、物业服务人等主体的权利义务的明确将有很大帮助。同时，也有助于解决物业服务者“反客为主”的不合理现象，但这些规定最终执行效果如何，还需未来的实践来检验。

（以上仅代表个人意见，条文注释也是个人解释）

我第一个房子的小区，总共近4000户，每个单元一楼有大屏幕广告，每个电梯里有一个大屏幕广告、三个图片广告，这个现象已经5年了。后来蜂巢等快递柜入驻，也已经3年了。

作为律师，我知道，每年的广告费、电梯费是天价，这笔钱都让物业据为己有了，我们业主没得到一分。

小区道路6年没修过，坑坑洼洼的，无论是跑步还是溜娃，那是相当闹心的，前一阵张罗说要修小区的路，居然还向业主要钱，要么就动用所谓的“维修资金”。

为什么我们小区的物业这么嚣张，因为我们小区存在8年，至今没有业主委员会。

民法、物权法、物业管理条例、吉林省物业管理办法、长春市物业管理条例，法律规定很完善，并非法律缺失，但是为什么难以落实？

因为没有业主委员会，一切都是空谈。

指着几个牵头的业主，隔三岔五去找物业？指着社区去找物业？指着物业自己良心发现？

我曾经牵头想成立业主委员会，跑了几趟社区，找过街道办，找过物业办，甚至找过区政府。

没人知道怎么弄。

没有业主委员会，没人能收拾得了物业，经常听说物业强行涨价，不让业主回家，用业主的公共区域敛财，降低服务质量，太多乱象。

回到题主的问题，如何破解这种现象？

我认为业主委员会从成立、运营、换届、权力、内部发生纠纷的处理方式、与社区、街道办衔接、与物业发生纠纷的处理方式，这些具体细节如果不以法律的方式落实，这种大家匪夷所思的现象将始终存在。

主要通过物业合同来规范物业服务企业和其他管理人。具体分析如下：

一般而言，物业成为主人的情形是前期物业合同造成。建设单位与物业服务人签订的服务合同称为前期合同，该合同的订立因没有业主参与，且建设单位与物业服务人一般情况下有关联关系，合同条款可能有利于物业服务人。

民法典对前期物业的处理方式为：业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，成立业主委员会相当重要，实践中，前期物业服务人可能阻碍业主委员会的成立，业主团结一致也是非常重要的因素。

无论是前期物业服务人，还是重新确定的物业服务人，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

本悟空回答的结论

• 对前期物业服务人，如果演变成是小区主人，应当及时成立业主委员会；

• 通过物业服务合同条款，限制物业服务人成为主人；

• 物业合同对解聘通知期限不要另有约定，或者约定更短的期限。

前期物业的选聘非常重要，一旦进驻，日后业主们想要更改并非易事，而且物业服务合同的一些条款也需要对物业公司作出限制，防止“权利”过大；也可以对服务期限作出约定，服务期限不要一次太长。不要造成“说不得轰不走”的局面。

理论上说，物业与业主之间是契约关系，但事实上，不论契约的设定还是履行，开发商与物业都占据一定的主导地位。即便契约条款明摆在那儿，业主们仍很难有效制约物业，维护自己的合法权益。

业主们不喜欢的物业公司之所以轰不走，问题之一是法律程序的门槛高，集齐半数以上业主表决，谈何容易。而上法庭，则需要具备法人资格；业委会可以具有法人资格，但成立业委会仍需半数以上业主投票。

所有的问题都可归结为一句话：松散的业主，导致了契约不彰，维权艰难。

中消协调查发现，物业公司不公示小区共有收益、物业费、维修金使用情况较为普遍，账目管理混乱不堪的情况也不在少数。而利益上的问题，依靠企业自律本来就不现实。在小区公共收益、物业费使用等问题上之所以频发矛盾冲突，主要因为业主一方很难操作契约履行，导致了另一方的强势。物业公司将拖欠物业费的业主告上法庭很容易，但业主们要想起诉不好好干活的物业公司，则面临诉讼主体的问题。也就意味着小区业主必须要成立属于小区业主的业主委员会，这样才能跟物业公司好好交流。

成功的业主自治案例，近年来媒体也时有报道，而成功的前提，一是业主中能够站出一些心怀公益、乐于奉献的人士；二是不能缺少相关部门的支持。街道办、建设行政部门、物业行政管理部门的作用，不仅举足轻重，很多时候也是不可或缺的。

住宅小区管理是社会公共管理的一部分，其中既有业主与物业之间的法律契约关系。也少不了政府和社区组织的公共管理和服务。而小区是否和谐、矛盾纠纷能否通过正常途径依法依约解决，某种程度上也是对公共管理水平的检验。换个角度说，住宅小区里的矛盾纠纷，很多问题都因为业主一方的民事主体形式的原因，而属于非典型民事问题，因而不能要求双方逢事就找法院。小区和谐，业主与物业间契约的有效履行，目前来说，离不开相关部门的积极协调与有效监管。

大家好，我是小站，关于物业作为服务机构，现在却反客为主的现象，如何解决？再次小站说一下自己的观点。

一.成立业主委员会，保证业主权益

当对小区的物业服务不满意的，业主可以成立业主委员会，取缔物业或是选举业主代表，与物业公司交涉，达到物业与业主相互满意的结果。

二.在有些城市，物业公司是有信用管理制度的

一般都是100分，实施扣分制。业主可以进行投诉，一般城市60分以下及黑名单的物业公司，在以后几年是不允许接服务项目的。

三.选好物业，避免踩雷

在购房时，物业很重要，是房子升值与保值的有力保证，怎么选择物业？

1.在买房时选择品牌房企，一般大型房企都有自己的物业公司 项目也是有自持物业公司所管理，不会有托管弃管的现象。

2.看口碑，买房时多做走，多问，物业的好坏，都能打听得到。

3.选择管理服务面积多的物业公司。

总结：再买一手房时选择品牌房企、再买二手房时，可以去项目多看看，小区的景观、公共场合的维护怎么样。我是小站，原创不宜，如果喜欢，希望点赞、转发、评论，你的鼓励我是创作的动力。

物业本身就不是一个正当行业，不知从什么时候开始把自己当做是小区的主人了，希望物业要摆正你的三观，不要反仆为主，做好你该做的工作。

现在这种情况全国都普遍存在。我在海南县城的一个小区也是这样。当时说的物业费是一块五一个平方。住进来才知道，电梯费 二次供水费。停车费（内地收很正常，海南收的不多，因为海南很多候鸟夏天回去，车位很多。）电瓶车停车费。。反正就是各种费用。平均下来，物业费达到了3-4块钱了。而且小区门岗有保安，还得自己刷卡进去。。。

出现这样的情况，我听说要业主自己成立业主委员会，然后可以罢免物业，寻求新的物业公司。

新闻里听说了小区的广告位出租的收益也分给业主了，所以还是有好的物业的。只是我们没有遇到。

除非允许对不交费的业主做出惩罚，否则任何改革都不会有效，无论民法典怎么改，没钱都无法提供服务，为了更好的服务小区，政府只能明里暗里的支持物业，没有其他选择。当然，会给律师带来更好的收入。

我们是社会主义国家，保障民生是一大要求，但保障民生是要花钱的，谁出钱？政府拨款有限，同时小区国家支持自收自支，业主各种原因不交钱，但清理垃圾总是要钱的，只能物业出钱！社区只能支持物业！

其实很多人对物业工作存在误解，物业服务不同于家里的保姆，让你做什么你就做什么。物业服务本身就是建立在对小区公共事务的管理上，比如业主装修，对违规行为进行制止，这既是对违规者的管理，也是对其他业主享受正常居住环境的维护。另外，目前物业公司还担负着很多政府安排的管理职责，比如今年小区的疫情防控工作，由政府逐级下达指令，最终由物业公司在小区实施，其中有一些限制业主行为的措施，但实质还是在维护小区的安全。

需要国家政策法律的正确引导 真的物业现在变成主人了 业主都很顺从